西安房租收益下降 房价变化或仍是关键因素

　　易居研究院10月18日发布的报告显示，三季度全国50城市租金收益率为2.6%，其中西安为2.8%。

　　三季度全国50城租金平均收益率降至2.6%

　　今年三季度，易居监测的50个典型城市租金收益率平均为2.6%，环比减少6%。排名前四位的哈尔滨、西宁、乌鲁木齐和长春都不是房地产热点城市。收益率超过3%的19个城市中，也聚集了韶关、湛江、桂林、牡丹江、宜昌、赣州等大量三四线城市。

　　收益率最靠后的10个城市为厦门、天津、石家庄、上海、深圳、福州、北京、广州、济南和南京，这些城市多为一线城市或强二线城市。

　　分季度看，今年50城租金收益率一直处在环比下降状态。“这主要是由于部分城市的房价涨幅超过了租金上涨速度，热点城市尤为明显。”易居研究院研究员赖勤指出，租金反映出房屋的使用价值，而房价与租金背离，则意味着支撑房价上涨的需求并不牢固。

　　报告指出，从环比变化看，包括温州、成都、广州、洛阳和西安等城市租金收益率都出现下跌，这和本轮房价上涨周期关系密切。结合同比变化看，租金收益率同比增长的只有锦州。过去一年多里，锦州的房价涨幅较小，也成了唯一租金涨幅跑赢房价涨幅的城市。

　　西安租金收益率略高于3年定存

　　西安三季度的租金收益率为2.8%，相比二季度的3.3%下降了0.5个百分点。对于租金收益率的下滑，易居方面认为，主要是因为房价上涨所致。与其他城市相比，西安的租金收益水平排在中游水平，与长沙、昆明的收益率持平。

　　与银行定存利率相比，西安的租金收益率略高，勉强跑赢三年期定存2.75%的基准利率。不过与节节走高的理财收益相比，2.8%就不值一看了。据普益标准测算，9月份银行理财产品平均收益已上升至4.6%。

　　房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。这份统计所计算的租金收益率，并未考虑税务、物业费和其他杂费开支。

　　据中国房地产业协会旗下房价行情平台统计，西安近一月平均租金22.82元/月/㎡，也就是说，租一套100㎡的住宅，每月的花费大约是2282元，年租金为27384元。如果按2.8%的租金收益率来推算，相当于购房价格在9500元/㎡左右。

　　“这个价格有待商榷。”西安经纪人协会会长邵涛说，租金收益率应当用租金和当初购房时的价格来计算，而不同地段、不同购房时间入手的房源价差相当明显。他认为，由于近两年西安的平均房租波动有限，在房价上涨的背景下，买新房后出租的收益率可能并不一定划算。

　　房价变化或仍是关键因素

　　易居方面认为，国内多数大中城市的租金收益率偏低，这说明租金与房价的背离度较高。在租金上涨速度不及房价涨幅的背景下，现有的调控政策短期内不应放松，对于房价的调控仍需维持较高压力。预计今年租金收益率平均水平仍将走低，并到明年下半年企稳。

　　租房市场在最近正成为关注的焦点。近日，国务院法制办、住建部组成联合调研组，赴多地对国家级住房租赁管理条例征求意见和建议。此前支付宝也宣布在包括西安在内的8个城市率先推广信用租房。

　　但在业内人士看来，现阶段租房市场仍处在零散化状态，受不同出租和承租方的个体影响较大。“住房租赁单独出条例说明管理层已将租赁纳入住房体系的重要部分，确立租售并举的平等地位。”陕西城市经济文化研究会会长张宝通认为，提高租住房条件、规范租赁市场是提高生活品质的一个体现，也是未来政策引导和市场发展的方向。不过，站在租金收益率的角度看，除了和地段、房龄、环境等房产附加值有关，关键还牵扯购房成本，所以对产权所有者而言，房价和周边租金都是需要权衡的因素。（记者 李程）