物竞天择，适者生存。每年这个时候，各行业都在忙总结，房地产也不例外。去年，西安房地产市场的火爆表现，给不少房企的总结增色不少。不过，在市场走高的背后，两份西安房企年度销售排行榜却显示，去年在西安市场上，卖房赚最多的前十家企业，都是“外来户”，本土房企首次出现全线失守。
十几年来首次，房企销售十强都是“外来户”
外来房企在西安攻城略地有多迅猛？近日，一家地产咨询机构发布的《西安房企2017年商品房销售金额排行榜》显示，成交金额十强的企业有：万科、融创、恒大、绿地、碧桂园、金地、保利、龙湖、华远和金辉。对数据来源，该机构称，截止时间为2017年12月31日24点，统计范围为西安市主城区，不含西咸新区沣西、秦汉及空港。
这十家企业在西安市场的成交额都超过30亿元，万科和融创两家销售额更远超100亿元，值得注意的是，去年全国市场的“百亿房企”一共也只有144家。
记者梳理发现，在外流传的另一份按销售合约额陕西区域为统计口径的房企销售额榜单上，十强企业包括：融创、万科、恒大、碧桂园、阳光城、绿地、保利、金地、龙湖和华远。
两份榜单略有差异，却存在一个相同之处：在十强中，本土房企无一上榜。这在多年以来还是第一次出现。华商报记者查询2010-2016年克而瑞、美城等机构年报发现，连续七年的十强榜单中，虽然外来企业表现强势，但本土房企每年都还有两、三家跻身其中，天朗、海荣等企业都曾是其中常客。
“印象里本土房企集体缺席销售十强还没有发生过。”地产评论人士王建红回忆，从最早的中海、绿地算起，外埠地产商进驻西安市场已有十多年，入局者渐多，本土和外来企业间的份额也在竞争中此消彼长。他认为，房企销售业绩的变化与项目储备、经营策略和市场环境等多因素有关，几次大手笔并购就会影响到年终销量核算和市场份额。
有业界人士回忆，“这种现象至少是十几年来首次，2005年左右，西安就是本土企业的天下，高新区主要是高新地产、高科房产、紫薇地产，北郊区域主要是海荣地产、雅荷地产、经发地产，城西以天朗为主，尤其是紫薇地产成为当时横扫西安最知名的地产品牌。外埠企业几乎没有什么名气。”
记者梳理发现，销售十强更替之余，西安楼市占有率也发生很大变化。2010年的销冠融侨，成交金额30.6亿元。七年之后，这一成绩已无法排进前十；七年以前，当时的十强整体市场占有率27%，去年上升到38.4%，行业集中度不断提升，十强“门槛”也水涨船高。
手里有房心不慌，外埠房企赢在备货充足
西安房地产市场中，过去有“房企四小龙”和“高科五虎”的说法，“房企四小龙”即豪盛、海荣、龙安、天朗为代表的西安本土开发商，“高科五虎”指的是高科新西部、高科、高新、天地源、紫薇。直观的描述了本土民营、国有两大开发阵营中的骨干力量。从上世纪90年代开始，以他们为首的本土企业在西安房地产开发和城市建设中长期扮演主角。
近几年来，外界却不断传出“本土房企势微”的声音，这和市场份额及销售排名的演变有不小关系。追溯起来，拐点在2009年就已出现。这一年，外埠房企在西安市场的成交份额上升到51%。有策略公司也在当年给出了“外来企业逐渐蚕食本土企业的生存空间，本土企业将面临严峻的生存危机”的预判。
市场份额逆转的背后，是当时万达、金地、万科、恒大、龙湖、雅居乐、富力等外埠房企的一轮集体亮相。在随后八年间，西安市场中又陆续增加了保利、华润、乐华、星河湾等多家地产商的名字。直至去年，随着华夏幸福进驻，全国房企十强在西安凑齐。
“与十多年前相比，西安房地产市场的玩法已经发生了很大变化。”浙江大学房地产研究所调研员夏强表示，早些年地产开发有句玩笑叫“港台抄欧美的，沿海抄港台的，内地抄沿海的，小城抄大城的。”包括西安在内，二三线城市的楼盘确有不少模仿沿海市场之处，从大的规划设计到小的建筑细节，从物业管理到楼盘案名和广告，按部就班进行粗放式开发；当外埠企业占有“蛋糕”越来越多，尤其市场环境、运营效能甚至政策方向都发生逆转后，传统做法可能就力不从心。
在王建红看来，一个房企要想销售额领先，首先必须保证有充足的供货。他说，过去搞房地产大家都是“小火慢炖”，从拿地到开盘得1-2年甚至更久，把钱周转起来再考虑下一个项目；现在是“短平快”节奏，拿到地可能几个月就开始卖房，对于资金等要求更高，实力雄厚的企业还借并购、合作开发等多盘布局，“这都是销售规模的保证。”
尤其是值得关注的是，前几年还在为没有土地而苦恼的碧桂园去年已经进入前五，而最新消息显示，2018年碧桂园将有九个新项目入市，布局了西安的东西南北。这足见外来大鳄拿地速度之快。得土地者得天下，没有地，就成了无米之炊。
去年西安市场的销售十强均备货充足，万科、融创、恒大等同时布局项目达两位数，形成多盘联动局面；碧桂园更以单盘高额销售（体量超过千亩）就足以跻身榜单前列。目前，西安开盘销售的千亩大盘和准千亩大盘，大多都是由外来房企操刀。
行业人士介绍，外埠房企“抢”走西安市场的大部份额已有不短时间。只不过在以前，本土房企的佼佼者还能靠着多年积累或集中开盘跻身前列。近两年，外来房企抓住机会连续发力投并购，并高调拿下西安数宗热点地块之后，强弱分明的杠杆开始向外倾斜，“能创造销售业绩的项目变少了，本土企业被挤出十强已是必然。”
淡出、转行、收缩，本土企业在资本面前沉寂
在这两份年度房企排行传出以后，有行业人士是这样感慨的：以前总说强龙难压地头蛇，但现在地头蛇几乎都没了消息。
“缺钱是本土房企走弱的一个重要原因。”夏强表示，表面看外埠房企掌握了更充足的货源，其实在地产开发的链条上，资本几乎影响从土地获取、项目周转、产品设计、营销活动以及人才流动等各个环节。他说，销售十强里的万科、融创、恒大、绿地、碧桂园、金地、保利等大多数是上市房企或央企，这些企业具备更强的融资能力来助其扩张。反观西安本土房企，绝大多数没有上市或上市较晚，扩张步伐受到制约。
有行业人士将本土房企的沉寂归咎于“起步晚，没能早早走出去。”该人士指出，国内房地产市场是从沿海向内地发展，大型企业也多出自于沿海城市。说起天朗、高新、高科、雅荷、荣华等西安一些本土领军者的代表作，过去更容易想到西安东南西北某个区域的系列楼盘。由于早期土地出让和房地产开发的区域特性，本土房企的大量精力和资金被固定在一定范围里，“最近十年，部分企业陆续走出去搞开发，却又赶上了市场调控和变革。”
在西安多家房企供职多年的秦先生告诉华商报记者，城改项目长期占据西安住宅用地的半壁江山，由于城改开发牵涉复杂，外来房企参与较少。在2014、2015年时，由于库存积压和房地产市场下滑，一些参与城改的中小本土房企受市场、资金和产品等影响，项目遭遇困境，想要实现突破的话，也只能引进外援的力量。
秦先生现在所在的公司，就扮演了从大老板向小股东转行的角色。去年他们在西安城东新开的一个综合体项目，引入了沿海一家管理集团参与品牌输出、管理体系和代建业务等，而他们则是拿项目作价入股，然后分成合作红利。
也有业内认为，虽然外来房企声势越来越大，但本地开发商现在还有一个优势，就是掌握包括土地等大量开发资源，求地若渴的外来开发商要么走收购，要么就得做城改，与其说本地开发商没了消息，倒不是说有些是转行用手里的资源来赚钱。
近两年外来与本土联姻渐多，合作诱因在于资源共享
记者发现，外来房企在西安攻略多年，但他们与本土企业的深度融合近两年才集中出现，并涉及项目合作、项目收购、品牌输出、资本嫁接、代建代管等多种模式。
2015年8月底，融创与天朗就西安区域的开发合作成立平台公司，天朗将旗下多个项目转给平台公司，融创也借此机会在西安市场快速站稳脚跟；随后，融创又和大方置业、中登集团、丽彩置业、瑞景地产等多家本土房企达成合作关系。
本土房企的另一代表荣华地产也传出与多家外来房企联姻。去年11月，其与旭辉合作的公司摘得大明宫一块住宅用地。
去年让碧桂园收获高额销售业绩的凤凰城项目，是碧桂园合作参与的原“锦绣天下”项目。多年以来，万科一直在参与西安“半成品”楼盘建设。有统计显示，截至到去年，万科已有超过10个项目有合作背景，其中包括输出品牌和嫁接营销等方式。
恒大在2016年收购中渝国际城项目后，去年又传出与数个本地在建项目洽谈合作的消息。此外，近两年还有当代置业与宏府置业、海亮地产与宏府置业、云南城投与海荣集团等合作消息，组合方式也都是本土外埠企业间的联姻。
“从市场大环境看，双方可以说是各取所需。”克而瑞西安机构总经理朱郁表示，外来品牌房企有资金、运营和号召力优势，拓荒市场需要“当地人”引路，与本土房企的合作无疑是一个捷径；而本土房企耕耘西安和陕西市场多年，手里掌握外来企业看重的土地等诸多资源，在引入外来房企的资金支持和运营模式以后，也可以发展和升级自身企业。
值得注意的是，一些本地项目在获得外来品牌的“镀金”后，也顺势实现了价格升级。从曲江、城北和高新一些楼盘在并购或合作前后的价格走势看，每平米的均价涨幅在千元以上，有的甚至在不到一年时间里就实现价格翻倍。当然，这些项目价格的走高还要考虑市场普涨、产品设计和品质变化等诸多因素，不过在改头换面之后，它们的确给接盘者创造了更多价值，并在一定程度上影响到西安房地产市场的格局。
抢滩者只多不少，“傍大款”成本土企业不多选项之一？
在城市建设利好和招商引资政策的引导下，西安在过去一年持续受到房企关注。去年前11个月，全市土地成交面积就达到2152万㎡，同比增幅达51%。除了碧桂园、金辉、恒大、保利、华侨城、融创、中海、绿地、中铁等出手拿地；包括新城控股、远洋地产、中南置地在内的近10家全国性企业也通过直接拿地、合作开发和收购等形式抢滩西安市场。
夏强认为，房地产市场的蛋糕就这么大，参与进来的强者却只多不少，所以本土和外来房企之间的此消彼长暂时很难扭转，至少在未来几年内，“本土房企的市场份额仍然会受到挤压，很难挤进西安房地产销售十强的前列。”
他表示，在强者恒强的年代，企业发展由资本说话，西安本土房企要想谋求发展，和外来的大牌企业“绑锅”合作，恐怕是不多的选项之一。
在王建红看来，相比外来企业对于市场占有和资本运作的追求，西安多数本土房企规模偏小的劣势也是优势：房地产行业的同质化开发一直被外界所诟病，如果转向地产配套服务、综合运营等细分市场领域，例如：在政策倡导租购并举的背景下，谋求在租赁产品上做出特色、形成突破，船小好调头的优势可能更容易发挥出来。
“产业类开发也可成为本土房企破题的另一方向。”陕西师范大学经济学博士毕超认为，从最近几年的市场实践看，部分本土房企已开始转向特色小镇、产业园区等项目开发，相对传统的房地产开发，这类项目战线拉的比较长，在一段周期内的资金压力不会特别大。但需要提醒的是，“开发商也要面临资金回收周期偏长和产业培育等方面的考验。”
本土开发商的全线失守其实是情理之中，缺少资本支持，难免发展畏手畏脚；再次，产品设计较差，无法跟上时代的脚步，前些年西安一直是不缺房子，缺好房子，有开发商建筑面积150平米左右，还是三室，而且客厅竟然没有阳台；第三，资本、品牌、产品、营销，形成了一个优质的逻辑圈，正是在这样的逻辑圈之下，本土企业几乎是不战而退。市场越来越向优质产品供应者倾斜。（记者 李程）