二手房交易“套路”多 签合同前谨记先查册

　　买学位房签了合同，才发现房产已被查封；贷款时发现房屋楼龄长无法做公积金贷款……近日，广州市房地产中介协会（下简称“协会”）发布《2016年存量房交易纠纷调处工作简报》。发布的信息显示，2016年该协会全年受理消费者投诉纠纷同比上升74%。其中，认为中介公司未尽告知义务的纠纷宗数最多，还有部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致，比如资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件评估不足出现偏差等。

　　协会提醒消费者，在交易前应多了解房产交易流程及注意事项，应选择办理了工商注册和房地产中介资质的正规中介公司提供中介服务。在签订房屋买卖合同前，一定要要求业主或中介机构提供产权查册证明，仔细查阅查册资料，清楚了解房屋自然状况及权属状况。

　　涉未告知义务纠纷最多

　　中介协会数据显示，去年全年共受理消费者投诉纠纷87宗，较2015年上升74%。

　　纠纷主要集中在：认为中介公司擅自制作、变更网签合同内容；认为中介公司隐瞒房屋情况，未尽告知义务；由于交易一方履约意识不足，或交易出现问题后双方不愿让步等导致合同无法继续履行等。其中，认为中介公司未尽告知义务的纠纷宗数最多，占纠纷总量的37.9%。

　　还有一部分纠纷是因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致，如：资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件评估不足等，导致交易无法完成。

　　案例1：装修未被纳入评估价值 按揭贷款额度低房子买不成

　　2016年6月，李小姐将市郊的房屋出售，计划在市中心重新置业。某中介公司向其推荐了天河区一套房屋，据业主王某介绍，房屋新购置不到半年，装修花费近40万元，且房屋附带一个50平方米的天台，面积未计入房产证。李小姐对该房屋十分满意；双方经反复磋商，最终以288万元的价格签订合同，李小姐支付了10万元定金。

　　其后李小姐在办理银行按揭手续时发现，银行仅同意按评估价230万元的六成（即138万元）审批按揭贷款额度，而自己手头除需支付首期款（86万元）外的剩余资金，不足以补齐64万元的差额。直至合同约定交易的期限，李小姐仍未能筹措到足够资金。

　　无奈之下，李小姐只好与业主协商解除合同，最终业主王某退还了部分定金3万元；李小姐认为中介未告知该房屋准确的评估价值，存在过失，不愿支付中介服务费，后中介向市仲裁委提起诉讼，经仲裁委判决，认为中介公司已促成买卖双方成交，故判决李小姐应当支付中介服务费3万元。

　　案例分析

　　银行受理按揭业务时会委托第三方评估房产价值，本案中因原业主装修折旧期限较短，难以计入评估价格，附带平台没有权属，也不能纳入评估范围，从而出现评估价格低于实际成交价格，银行同意贷款额度低于买家预估金额的情况。根据《合同法》，李小姐因无能力继续履行合同属于违约，本应无权要求返还定金。消费者可对比同楼盘或同地段房价，必要时提前咨询专业人士，对房屋进行估值。

　　案例2：买“学位房”未查册 过户才发现房被查封

　　2016年10月，陈某通过某中介公司介绍，看中了天河区一套“学位房”，该房屋属张某、方某共有。当晚，中介公司通知业主张某、方某与买家陈某签订合同，业主张某临时有事未能到场，因担心学位房紧俏被其他人买走，陈某在查验房产证后，与业主方某签署了《房屋买卖合同》，并向方某支付定金10万元，向中介公司支付了5万元中介费。第二天上午，张某在合同上补签名。当天下午，中介公司协助陈某到房管部门进行产权查册，却发现该交易物业在当天上午刚被法院查封。陈某要求中介公司立即联系业主，取消交易并退回定金，同时要求中介公司退还中介费。

　　业主表示，房子是因为断供而被查封，签约时确实不知道已被查封；如能还清银行贷款，可以继续交易，但需要时间办理。陈某认为风险太大，坚持要求退还定金及解除合同。

　　经多次协商，业主退还定金给陈某并解除合同。中介公司则认为其促成交易前房屋是没有查封的，故不同意退回中介费。

　　案例分析

　　协会分析认为，根据相关规定，如在促成交易前，中介机构未按规定履行查验、告知等义务的，执业人员最高可罚款3万元，情节严重的，还可吊销执业资格证书。消费者在签订合同前，一定要要求业主或中介机构提供产权查册证明，清楚了解房屋自然状况及权属状况。此外，约定中介服务费用时，可采取分段支付形式，并在合同或协议中列明。

　　案例3：办按揭才发现楼龄太长 申请贷款年限受影响

　　2016年9月，某中介公司向林女士推荐了位于越秀区的一套楼梯楼房屋。看楼过程中业主高某告知林女士其不是该房屋一手业主，根据1998年购买该房屋时的印象，楼龄应在1995年前后，双方最终确定以325万元的价格签了交易合同，林女士支付8万元定金给业主，及支付部分中介费3万元。

　　之后，林女士委托按揭公司办理按揭手续，却被告知经产权查册，该房屋建筑时间是1990年，无法申请20年的公积金贷款，仅可申请15年的商业贷款。由于商业贷款年限短、利息高，月供比原计划高出不少，林女士无法承受。经与业主协商，业主同意解除合同并退回部分定金4万元。林女士认为在委托中介公司寻找房源时，就已告诉自己要办理20年的公积金贷款，签约时经纪人杨某又承诺一定可以办理，如今被迫解约中介公司有很大责任，故要求退还中介费及赔偿损失的定金。而中介公司认为林女士现场查验过房屋及房产证，且公司从未做过一定可办理20年公积金贷款的书面承诺，现在无法交易不是中介公司的责任，故不愿退还中介费及赔偿定金。多次协商无果，林女士状告中介公司。

　　案例分析

　　协会分析认为，公积金贷款对房屋建筑结构、建筑时间的要求较商业贷款更高。购房人如需按揭购房，建议认真核实房屋建筑结构、建筑时间等信息，对于房产证中未记载的信息，可前往房管部门进行产权查册，切勿在未核实的情况下签署合同。根据《广州市房地产中介服务管理条例》等相关规定，中介公司应当在签约前协助办理产权查册，以进一步核实房屋各项自然状况及权属状况等，以避免纠纷。