西安房价猛涨 开发商违约谁来管？

　　购房者交了首付或定金后房价出现大幅上涨，有开发商为获得更高的利益，不惜选择毁约。对个人来说，诚信是美德；对企业来说，诚信是生命。在此，我们不仅寄希望于企业保持诚信，更希望政府职能部门的介入及约束。

　　案例1

　　购房者：千万别卖我们的房子

　　2013年，西安市民董女士、李女士和罗先生各购买了一套商品房，且均首付了30%的房款，但在房价猛涨后，开发商将承诺给他们的房屋卖给了别人。

　　3人同一楼盘买房

　　均付了30%首付款

　　2017年6月9日，记者见到了在绿地“香树花城”购房的3名消费者。

　　48岁的董女士说，2013年8月7日，她在西安北二环和北辰大道交汇处西北角，以每平方米大约1.3万元的价格认购了绿地集团西安盛都置业有限公司的香树花城项目38-10101号房屋。当时开发商承诺这套房子是206平方米，上下两层。最为诱惑的是，开发商承诺房子外面有不少于180平方米的花园。董女士说，当时该小区的《房屋预售证》没有下来，和开发商签订的是《认购协议书》，房子总价270万元，她交了30%首付。随后，董女士又将楼盘推荐给李女士和罗先生。

　　2013年8月24日，李女士认购了香树花城项目的26-20104号房屋，建筑面积206平方米，单价每平方米1.6万元，李女士交了30%的首付款。同年9月28日，罗先生也认购了香树花城项目36-20104号房屋，建筑面积206平方米，房价为每平方米1.5万元，罗先生也交了30%的首付款。

　　不满花园面积缩水

　　签订《换房协议书》

　　2014年8月，在房子建起来后，3人相约看房时，发现有些不对头，“3套房子有两套房子花园内修建有消防通道和通风井，另外一套房子花园面积从承诺的180平方米缩至100平方米”。3人称，他们开始向开发商提出退房，遭到拒绝，开发商和3人签订了《换房协议书》。

　　2014年9月20日，董女士和绿地签订的《换房协议书》显示，开发商同意董女士将原来选购的38-10101号房屋调换为42-10101号房屋，记者注意到两处房屋面积一样，单价无明显变化。

　　同日，罗先生也和绿地签订了《换房协议书》，开发商同意将罗先生的36-20104号房屋调换为31-10101，两处房屋面积没有变化，罗先生从楼房的东户调到西户，单价少了2000元。

　　2015年8月8日，李女士也和开发商签订了《换房协议书》，两处调换的房屋面积差别不大，单价少了1100元。李女士此前交完全部房款，调整后开发商答应退还70%的款项，只收取30%的首付款。

　　3人和开发商在这次换房过程中达成一致意见，就是将3人此前房屋的首付款转为调换后房屋首付款，原来的《认购协议书》作废。

　　房价猛涨

　　调换的房子被卖

　　今年3月17日，国家统计局发布的数据显示，2017年2月，西安新建商品住宅环比上涨1.1%，同比上涨9.6%，环比涨幅位居全国第二，环比涨幅仅次于三亚。

　　房价上涨，对开发商和已购房消费者来说是好消息，但对于上述3名消费者来说并不是这样。

　　罗先生母亲说，今年4月，他们得知开发商似乎将3人房屋中的2套卖给了他人。5月12日，在罗先生母亲与开发商的电话录音中能清楚听到：“要确认房子不要卖了……千万不敢给我卖了……”

　　这一天，罗先生母亲给开发商打了多次电话，语气显然是在乞求对方。这一天有媒体发布消息称，西安住房成交面积环比上涨80.4%，5月新房均价环比上涨10.49%。

　　而在此前后，3人和开发商经过多次协商，但最终房子还是被卖了。卖房的理由是，“3人此前交的30%首付款是此前房屋的，并没有转到调换后的房屋名下。”开发商内部销售平台显示，调换后的3套房子仍是未售出。也就是说，调换后的这3套房子没上绿地的销售平台。

　　“合同约定是此前房屋首付款自动转为调换后的房屋首付款，开发商财务不去转，他们内部销售平台没有搭建起来，和我们消费者又有什么关系呢？”3人对此利用各种关系试图留住自己的房屋，最终未果。

　　销售部经理：

　　你们都占理我也没办法

　　2017年6月9日，在香树花城小区售楼部，沙盘模拟小区内的楼房均注明“售罄”。对于3名消费者的遭遇，售楼部经理安褀显得非常同情：“你们都占理，我也不能说我们不讲理，还是按照合法的渠道去解决吧。”

　　安褀说，今年4月他出差回来后，得知这3名消费者的房子被卖了也感到很惊讶，最后他了解到，因为上面要“销售业绩”，“有人提出要买这3套房子，所以就卖掉了。”对于3人的遭遇，他多次向上级请示汇报，但这是领导层的决议，他也无能为力。

　　香树花城售后服务一位领导说，曾多次询问3名消费者如何解决，“我只要我们的房子”——对于消费者只要自己房子的请求，他表示只能向上反映。

　　记者了解到，开发商曾提出给3人再次调换房子，但是第二次调换的房子在谈判过程中，又被卖掉了。

　　罗先生母亲说，开发商目前逼迫他们重新回到废止的第一份认购协议上，他们不知道如果不答应的话，这3套房子是否又会被卖掉？

　　而类似情况还有，西安市民蒋女士今年3月在绿地·曲江名城买房交了首付款，4月却被开发商告知“不卖了！”华商报曾在5月23日对此进行了报道。随后省工商局以涉嫌合同违法介入调查此事。

　　案例2

　　商铺买了两年后 开发商让退房

　　随着最近房价大涨，一些投资了立丰国际广场商铺的业主都觉得当初的选择是正确的，而就在他们暗自高兴时，开发商通知他们要退房。

　　开发商：

　　因预售证办不下来才退房

　　2015年初，市民李先生在位于子午大道的立丰国际广场负一层购买了一套15平方米的商铺，价格每平方米2.7万元，一次性付款优惠后总价39万元。由于当时商铺手续不全，双方只签订了“铺位保留协议”。协议中约定了商铺位置、单价、总价等项目。

　　除此之外，李先生还和开发商下属的一家商业运营管理公司签订了一份“商铺委托经营管理协议”，约定自2017年1月1日起，该商业运营管理公司向业主支付委托经营收益。具体为第一个五年每年向业主支付房款的9%，第二个五年支付10%，第三个五年支付11%。另外，2015年、2016年两年，由于立丰国际广场未开业，业主也拿到了每年6%的收益。

　　李先生说，当年交钱时，置业顾问说商铺的手续正在办理，估计几个月后就能签购房合同，可一等就是两年多。

　　今年5月底，李先生接到置业顾问的电话，称因负一层商铺一直无法办理相关手续，没法和业主签订正式购房合同，公司决定给业主退购房款并支付一定的费用。对此，李先生并不认同。他说，房款已经交了两年多了，之前有人要求退房开发商不同意，为啥偏偏在房价大涨的时候开发商提出退房，这明显是不想卖了。

　　房管局：

　　开发商未提交资料办手续

　　事发后，李先生打听得知，几乎所有购买负一层商铺的业主都接到了退房通知。根据一张业主统计表显示，表格上登记的业主有130多人。据了解，购买负一层商铺的业主其中约一半人交付了全款，剩余的一半是按揭购买的。

　　今年6月1日，几十名业主到售楼部讨说法。一位李姓负责人表示，上级通知她负一层商铺的预售证办不下来，但原因她不知情。6月8日下午，一业主再次拨打李姓负责人的电话，对方表示，业主提出的问题她已经向上级反映，但目前仍没有明确回复。几位业主均表示，从接到开发商的通知后，业主一直试图找开发商负责人，但开发商方面只有这名姓李的主管出面传话，很多问题她都解答不了。

　　为了证实开发商所说预售证办不下来的说法，有业主致电房管局热线咨询此事，得到的答复是立丰方面并未去办理负一层商铺的相关手续。6月8日，记者再次致电房管局服务热线965345。办证大厅一工作人员表示，约一周前就有业主打电话咨询立丰国际广场负一层商铺的预售证问题，之前房管局给立丰国际广场地上办理了相关手续，至于地下部分，最近没见开发商过来递交资料办理相关手续。

　　对此，立丰公司一工作人员表示，目前公司已与业主达成初步协议，但具体内容他不太清楚。

　　案例3

　　开发商要注销网签合同

　　孟女士本以为花低价买到了现房，没想到却陷入纠纷之中。如果不是房管局回访，她还不知道合同已通过了网签。

　　通过中介购买商品房

　　今年3月，西安市民孟女士通过一家中介公司购买了位于鱼镐路东方米兰国际城的一套商品房（现房），原本以为很快就能住进新房，没想到却陷入纠纷之中。

　　孟女士说，她原有一套房，但考虑到不太适合她的家庭，就通过这家中介公司卖掉了。她因此认识了中介公司的老板吕某。房子出手后，孟女士准备在东方米兰国际城二期看套房子，吕某得知消息后，便提出他有该小区一期的一套房源，价格便宜。

　　虽然要通过中介公司，但这套房子并不是二手房，可以直接和开发商签合同购买，孟女士便同意购买这套房子。

　　今年3月4日，孟女士与中介公司签订“购房意向书”，双方约定，每平方米8000元，并交付了2万元购房意向金。3月28日，孟女士又给中介交了18万元后，吕某带着她到东方米兰国际城售楼部草签了《购房合同》。孟女士说，《购房合同》中约定她购买这套房子要首付71万，其余按揭，但由于当时她卖掉的那套房子手续还没办完，双方约定30天内首付交齐。

　　之后孟女士便一直等卖房款到账，然后就把首付交齐。在这期间，担心交首付时间逾期，孟女士曾考虑用手里的40万元加上给中介的20万先行垫付，但中介方面表示这笔钱不够71万，让她再等等那笔房款。

　　网签合同差点“被”注销

　　5月3日，卖房的钱到账后，孟女士便给中介打电话说可以去付首付了，可中介让她再等等。5月9日，孟女士的丈夫接到房管局的回访电话，询问他们申请注销网签合同是否是本人意愿。对此，孟女士与丈夫感到非常震惊，因为他们从未提交注销网签合同的申请，甚至都不知道合同已经通过了网签。

　　孟女士说，虽然她草签了《购房合同》，但因没交首付她并不知道合同已经网签了。于是，孟女士和丈夫到房管局咨询此事，发现有人假冒她和丈夫的签字申请注销网签合同。随后，孟女士和丈夫到售楼部找开发商讨说法。

　　一销售负责人表示，由于公司合同专员担心限购政策实施后无法交易，便提交了网签合同。至于孟女士想继续买这套房子的问题，这套房子登记的是一位姓孙的业主，而孟女士只是与中介公司达成协议，并没有与开发商达成任何协议，钱也没有交给开发商，所以孟女士要买这套房子，得与对方联系。孟女士提出她与开发商已经有了网签合同的事实，对此该负责人没有正面回复。

　　双方交谈期间，孟女士很清晰地录下这段对话，而孟女士提出“是谁提交资料申请注销网签合同”的问题，对方一直没有明确回答。

　　孟女士认为，3月份的房价与现在相差很多，即便对方想涨价她也能理解，她仍希望能买下这套房子，她提出与姓孙的业主见面协商此事，但开发商一直推脱，而中介公司方面也无能为力。

　　中介：未按约定交齐首付款

　　对此，吕某表示，孟女士这套房子之所以出现问题，主要是她没按合同约定交齐首付款。当初草签合同时，双方约定15天交齐71万首付款，但孟女士迟迟没交钱，现在卖房的一方不想卖了，他也没办法。至于网签的事情，开发商告诉他是由于当时面临限购，有很多合同是批量提交网签的，其中孟女士的合同是被误签的，至于是谁伪造材料申请注销网签合同，他就不知情了。

　　开发商一负责人表示，孟女士所购买的房子是公司抵给工程方的房子，今年4月份因购房新政策实施，公司将一批合同在新政策实施之前进行了网签，但公司后来得知公司和房子所有方都没有收到钱，双方存在结算纠纷，便向房管局提出注销网签合同。而在房管局向孟女士核实时被其否定，现此事已经通过司法途径正在解决，公司已向法院提交了相关资料。

　　目前，孟女士已经向法院提出诉讼要求确定房屋买卖合同有效。6月5日，雁塔区法院已受理了此案。

　　“一房两卖”、“捂盘”是开发商违约常用手段

　　业内人士：出现问题的根本是合约中对开发商约束较少

　　已从事十几年房地产销售的何先生表示，虽然有些消费者在房价低的时候与开发商签订了协议或合同，但由于短时间内房价快速上涨，有的开发商便会选择出价高的业主，至于之前已经签订了协议或合同的业主，开发商会选择支付违约金或另选一套房。与少部分违约金相比，高价卖房的利润要高得多。

　　另一种情况就是“捂盘”，虽然前期与消费者达成购房初步协议，但有的开发商也会以涨价一直拖延不开盘，借口无非是手续、验收等方面，直到消费者主动退出或接受涨价的事实。

　　何先生认为，出现这些问题的根本是合约中对开发商约束较少。除了少量违约金赔偿外，再无其他约束方式，即便是双倍、三倍赔偿，相对于房价增长带来的利润依然要少得多。并且每遇到这类问题，开发商都希望通过司法途径解决，对于业主来说打官司耗时长，即便胜诉收获也非常少。

　　何先生说，如果相关法律规定开发商单方违约的前提下，要赔偿购房者房屋增值损失，这样就可以在一定程度上限制开发商频频违约的情况。另外消费者在交定金时，要尽量与开发商签订“认购协议”，协议中不仅要明确房间号、单价、总价等关键信息外，还要明确双方无理由违约的责任。

　　准业主给开发商交了定金或签订认购协议后，要尽快督促开发商签订正式购房合同，并到房管局备案完成网签。

　　职能部门应主动约束不良开发商

　　律师：开发商若毁约，应双倍返还定金

　　针对西安房产市场发生的多起开发商毁约现象，6月10日，记者采访了西安律师协会律师维权委员会委员、陕西浩元律师事务所副主任谢圣君律师。

　　谢圣君认为，开发商的销售广告以及宣传资料，在法律上是为卖房而发出的要约，一般不具有约束力，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。

　　房屋买受人受此影响与出卖人签订《商品房买卖合同》，宣传资料允诺的内容，即使未写入合同，亦应视为合同内容。出卖人若违反，应承担违约责任。

　　开发商房屋尚未建设完成，拟出卖房屋的，一般通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立《商品房预售合同》的担保。若开发商原因不与买受人订立合同的，应当双倍返还买受人已付的购房定金。

　　谢圣君说，买房人应当在签订《商品房买卖合同》时，及时向开发商索取交房款后的购房发票，与开发商一起去房地产登记管理部门办理商品房销售预告备案登记。需要提醒的是，办理商品房销售预售登记，与办理商品房销售预告登记性质、法律关系均不一样。只有与开发商共同在政府房地产登记管理部门申请了商品房销售预告登记，你所购买的房产才产生《物权法》规定效力，从法律层面防止了无良开发商一房二卖或将你购买的房产抵押贷款。

　　签订《商品房买卖合同》后，发现开发商提供的是虚假的商品房预售许可证，或开发商一房二卖、将已出售的房产抵押给第三人贷款等情形，导致买受人商品房买卖合同目的不能实现，买受人可诉请到法院，请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。

　　对逾期交房或逾期办理房屋权属证明，合同有约定的，买受人可依据《商品房买卖合同》中违约条款的约定，通过法院裁判出卖人承担违约金，若合同约定的违约金低于实际损失，守约方有权主张赔偿实际损失。

　　谢圣君认为，政府相关部门若能主动作为，依法、依规约束无良开发商的违法、违约行动，必能大量减少此类纠纷。本版稿件除署名外均由记者 崔永利 张成龙 采写

　　相关新闻

　　违背诚信原则引起信访

　　将暂停网签销售

　　记者近日从西安市住房保障和房屋管理局获悉，从今年5月25日起，对商品房销售违法违规行为实行记分管理制度，计分超过5分将被暂停房屋网签销售。其中违反法律法规或违背公平竞争、诚信原则引起信访，将直接扣5分。

　　在出台的《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》中，房管部门对于开发商以及销售代理公司可能存在的违规、违法行为进行了细化，共有54项，小到不悬挂证件，大到被立案调查。其中有14条规定直接是一次性扣除5分，甚至更重的是扣15分。在销售方面，对“通过鼓吹房价上涨、开盘售罄等方式恶意炒作”以及“违反法律法规或违背公平竞争、诚信原则引起信访”等进行了严格扣分。

　　该负责人表示，开发商、销售代理机构违法违规行为记分记录周期为半年。记录周期届满后，记分信息统一清零，违法违规行为列入其信用档案。但对在记分记录周期内，拒绝整改或未按期整改的，其违法违规行为记分在下一个记录周期累计计算。

　　西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，违法违规行为线索经调查核实后，于5个工作日内将房地产开发企业、代理机构的违法违规行为、记分情况等录入商品房销售违法违规行为记分管理系统，并向社会公布。记者 陈思存

　　相关提醒

　　签订房屋买卖合同

　　应注意哪些事项？

　　市民在签订房屋买卖合同时需要注意哪些事项呢？陕西众邦律师事务所李小东律师建议：

　　1.要审查开发商是否具有“五证”，即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，这是买房后能否办产权证的关键；要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，同时要注意合同条款中双方权利与义务是否对等。

　　2.要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或补充条款。

　　3.在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。

　　4.购房者在签订合同时，一定要将交房日期规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

　　针对很多市民在购房时，遇到开发商以需要房管部门审核批准为由，让市民在空白处签名，李小东建议市民，最好在签名处拍照留证据，避免开发商在合同上做手脚。（记者 陈思存）