恒大引战1300亿掀起行业新一轮转型潮

　　恒大地产引进第三轮战投

　　昨日，中国恒大发布公告称，恒大成功引入600亿元战投，正威、苏宁、山东高速等名企在列。同时，恒大地产承诺2018年至2020年三年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元，创A股有史以来最高纪录。随着发展战略逐步变成“规模+效益”，利润水平有望进一步提升，提升目标价至42.1港元。

　　战投引入双轮驱动模式形成

　　据报告显示，首先，维持增持评级，提升目标价至 42.1 港元，对应 2018 年 12.0xPE。考虑公司引入战投的少数股东权益影响，我们下调了 2017/18 年归母核心 EPS 至 2.40 元及 2.98 元人民币（下调幅度为 13.7%和 16.3%）。公司有望依靠优质土储及并购和旧改项目维持地产业务增长。随着后周期时代龙头集中度上升以及回 A 进程的推进，估值仍具备上行空间。

　　其次，战略目标转变，战投顺利引入。公司战略逐步转变成“规模+效益”， 发展模式将向低杠杆和高周转转变。在执行层面，公司已回购全部永续债（总共 1129.4 亿元），将显著提升净利润水平。公司第三轮战投引入山东高速、苏宁电器等六家机构增资 600 亿元，下属地产业务平台恒大地产估值达 4251.9 亿元人民币。

　　再次，销售势头强劲，业绩高增无忧。10月单月合约销售达563亿元，同比增 55.8%;累计销售达 4223.4 亿元，同比上升 33.3%。公司仍维持着可观的推盘量及销售增速，加之中期末预收账款达1,981.6 亿元，后续结算将保持较高力度（预计全年结算金额增速 30%+）。公司地产周期把握准确，过去两年土地扩张规模显著提升，项目均价提升显著（销 售均价 9,944 元每平，同比增19%），利润率望显著提升（17E 毛利率达35%），加上永续债赎回所释放的利润，净利润有望超市场预期。

　　最后，优质土储保增长，文旅板块双轮驱动。公司总土储达2.76亿平方米（未结算口径），成本为 1,658元/m2，占销售均价比例仅16.8%（2017H1 销售均价：9,862 元/m2），未来利润率将维持高位。在城市结构上，一二线城市占比高达 72.6%，223个城市的全国布局能够一定程度上对冲调控风险，弱市下推盘量及去化率受调控政策影响有限。公司计划在全国布局15个童世界项目，与海花岛形成了文旅板块双轮驱动的业务模式。催化剂包括业绩释放加速及经营动力提升。

　　恒大股价单日上涨9.38%

　　自消息公布后，迅速在资本市场引发轰动，截至11月7日收盘，恒大股价单日上涨9.38%至30.9港元，市值达到4059亿港元。与此同时，花旗银行、摩根士丹利、美银美林、德意志银行、国泰君安、野村证券、星展等投行机构纷纷唱好，维持恒大“买入”评级，目标价最高达42.1港元。

　　国泰君安资深分析师申思聪认为，恒大发展战略逐步转变成“规模+效益”，发展模式将向低杠杆和高周转转变。随着恒大第三轮600亿元战投的顺利引入，公司将继续借助优质土储确保增长规模，维持强劲销售势头，利润水平有望进一步提升，故提升目标价至42.1港元。

　　“公司维持着客观的推盘量以及销售增速，加之中期末预收账款达1981.6亿元，后续结算将保持较高力度。”申思聪分析认为，“恒大有望依靠优质土储、并购和旧改项目维持地产业务增长，随着龙头集中度上升以及回A进程的推进，估值仍具备上行空间。”

　　花旗银行董事总经理蔡金强则明确指出：“恒大三年1650亿元利润承诺是完全可以实现。”该行认为，强劲的销售增长（2014年-2017年销售年均复合增长率达57%）、可持续的高利润（30%以上毛利率和15%以上净利率）、以及大幅节约利息支出将有助恒大实现利润承诺。随着新一轮战投资金到位，恒大净负债率将继续大幅降低。并据其测算，恒大可能提前超额实现未来三年降负债目标，资产负债表的改善也将进一步降低未来的融资成本。

　　引战后估值已超4200亿

　　星展唯高达证券董事王丹也表达了对恒大引战后发展势头的看好。其认为，“引战一直以来都是公司股价的催化剂，新的估值和利润体系将对中国恒大港股起到参考作用。再考虑刘銮雄先生对公司的信心，星展认为公司的股价会继续保持活力，公司的承诺也将能够完成，并达到10-15%的增长。”

　　“出色的效益表现及增长预期是恒大吸引一众知名投资者的关键。”有投行分析人士认为，恒大投前估值已达3651.9亿元，第三轮引战后估值已超4200亿元，折合成港币则超5000亿元，而中国恒大目前市值仅约港币3700亿元，未来仍有巨大的上涨空间。（支佳昕）