“营改增”实施 西安写字楼市场迎来摩天时代

　　国际在线陕西频道报道（王梦凡）：8月23日，西安房地产服务商戴德梁行发布2016年上半年写字楼市场报告，报告显示，上半年西安写字楼供应量65.88万方，成交量41.54万方，均价9316元/平米，同比成交量和价格出现小幅上涨。

　　对此，戴德梁行西北区董事总经理巫保民接受采访谈到：“5月1日开始全面实施营改增以来，办公市场交易活跃度明显上升，6月底西安市又发布刺激楼市去库存的“楼十条”，不论从企业拿地还是在建项目的各项税费下调，都为房地产建设投资及购买创造最为有利的条件，预计未来西安办公市场交易量仍将高位运行，品质办公楼价格稳中有升。”

　　据了解，自年初以来，央行银监会发布通知，再次降低首付比例；央行也再次下调存款准备金率；财政部等三部门发文调整房地交易环节契税、营业税。截止6月份，四部委、国务院等陆续出台加强供给侧结构改革、鼓励“租售并举”的发展意见等，政府政策以“促销售、去库存”为主调，直指房地产市场。巫保民表示，上半年最大的政策热点无疑是“营改增”的正式实施，对于写字楼市场来说，自5月1日起全面实施的“营改增”带来了众多利好。对于写字楼销售市场来说，“营改增”把企业新增不动产纳入抵扣范围，降低企业购买写字楼的成本，改善办公环境，另一方面鼓励投资企业购买写字楼进入租赁市场，加速规范房地产行业整合。对于租赁型写字楼来说，缴税情况较为复杂，根据业主类型，主要可以分为两种情况：一是业主为购置型业主，另一种是开发商自有租赁。对于购置型业主，购置成本及后期的部分运营成本均可作为抵扣，促进大量投资企业进入租赁市场。对于开发商自有开发持有租赁型，由原5%的营业税改收11%的增值税，缴税成本的高低取决于可抵扣进项税的额度，所以促使开发商在楼宇开发与运营过程中，规范采购及其他第三方合作，尽可能多得取得进项税抵扣。

　　图1 2016年上半年西安写字楼成交分布情况

　　报告显示，西安市高新区仍是一枝独秀，成为全市的成交主力区域。2016年上半年写字楼供应面积35.33万平米，占全市供应面积的一半以上，成交面积也达到16.91万平米；其次为曲江、经开区和城南区，随着区域的发展与成熟，成交量较去年均有所提升，有望突破去年全年的成交量。巫保民表示，西安上半年写字楼租赁市场新入市体量不多，本年度计划入市的项目多集中推迟在下半年，典型的优质项目有经开区的超高层甲级写字楼——赛高·企业总部大厦、长安路商务核心区的华侨城·长安国际3#，以及高新区的中铁·西安中心等。届时，西安市甲级写字楼的总存量将达到136万平米。2016年上半年，西安全市净吸纳量累计值达到41,009平方米，其中高新净吸纳量最高，为14,401平方米。

　　图2 西安市各区域写字楼租金情况

　　西安2016年上半年写字楼租赁的租金出现小幅下滑，环比下跌1.04%，西安市写字楼租金格局仍存在区域差异，高新区、城南区域写字楼水平一直处于最高水平，曲江新区、经开区由于近两年的迅速发展，写字楼租金水平上涨较快，城东为全市的租赁市场洼地。截止2016年6月底，据戴德梁行写字楼部数据统计，西安超高层建筑规划共计约60栋，已建成9栋，另有13栋在建。戴德梁行写字楼部助理董事刘志认为，展望下半年的西安写字楼市场，预计到2016年底，西安市单一业权的写字楼存量将达到164万方，相对比2015年，增长率达到90%以上，市场将需要较长的一段时间来消化这些存量，预计未来西安甲级写字楼市场仍以去库存为主，租金仍将稳中看跌。目前单一业权写字楼中甲级写字楼的体量仅占比16%，未来优质的单一业权比例将有所增加，产品品质将提升租金方面的竞争力。