《西安市物业管理条例》明年1月1日起施行

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　　历时17年，四次修订，新《西安市物业管理条例》在昨日闭幕的省十二届人大常委会第30次会议上被批准，条例将于2017年1月1日开始实施。

　　业主大会难召开

　　业委会难成立

　　对物业不满意，想换掉物业又换不掉;物业收费是否合理没人监督;公共设施需要维修，大修基金使用难……这些都是小区中常见的问题，条例的修订为解决这些问题提供了法律依据。

　　但需要注意的是，想要维权，首先得召开业主大会。现实中还有一大难题是业主大会难召开，业委会难成立。

　　西安市人大常委会法工委工作人员说，立法调研中了解到，小区成立业委会难，主要难在两个方面：一是业主自己很难提供筹备业主大会所需资料，二是西安开发区范围内的小区，因为原有法律没有赋予开发区管委会指导成立业主大会的职责，一些处于开发区和行政区管理交叉地带的小区的街办又不愿意介入，导致筹备工作无法开展。

　　《条例》规定，符合召开业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街办、镇政府或者开发区管委会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。

　　街办、镇政府或者开发区管委会应当自收到书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。业主大会筹备组的组长，在街办、镇政府之外，也增加了开发区管委会的工作人员。

　　售出建筑面积过半

　　可启动业主大会筹备工作

　　“新条例让业主大会的召开更具备可操作性了，但这并不是件容易的事。”省业主委员会协会申办委员会总召集人何志恒向华商报记者表示，他在关注业委会成立的多年中遇到过种种情形，比如召开业主大会的第一步成立筹备组就很难，很多小区连筹备组都成立不起来，这里面有业主内部的原因，也有街道办或管委会不作为的原因。更有甚者，出现过业主代表被开发商雇凶打死的情况。

　　何志恒认为，一个小区要想召开业主大会，首先得有一些热心业主，这些热心业主还得有公心，有时间，有专业知识，能够借助法律条款推动成立工作。

　　《条例》规定，物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。上述两个条件符合其一即可启动业主大会筹备工作。

　　有物业的小区2246个

　　有业委会的仅231个

　　《西安市物业管理条例》的前身，是1999年通过的《西安市城市居住区物业管理条例》。此后经两次修正，于2009年修订为《西安市物业管理条例》，于2010年6月1日施行。随着时代的发展，物业管理工作中出现了很多新情况、新问题，暴露出一些缺陷和不足。

　　新《条例》一大亮点就是为小区成立业主大会，并选举业主委员会提供了更有力的法律支持。据华商报记者了解，截止2016年4月，西安市共有物业管理住宅小区2246个，但备案的业主委员会仅有231个，仅占小区总量的10%。

　　业内人士表示，业主大会的数量偏少，不适应当前物业管理市场需要。本应由全体业主共同行使对小区的管理权，由于业主大会、业主委员会的缺位，使得小区业主意见无法共同协商、集中表达，严重影响了物业管理市场的健康发展。

　　对于一个商品房小区来说，按照《物权法》规定，业主花钱买房包含两个部分——专有部分和共有部分，专有部分属于业主个人所有，由自己管理维护;共有部分属于小区内全体业主共同所有，需要大家共同参与管理，建立一种管理机制。业主大会这一自治组织，为业主们共同决定小区的公共事务提供了一个有效的平台。（记者 杜鹃）