西安楼市走势如何 新政出台有何影响

　　今年以来房地产市场形势可观。无论是成交量还是价格，均出现了不同程度的上涨，个别地方楼盘甚至出现了连夜排队购房的景象，这很容易让人想起2005年、2006年的房地产市场火热情景。推动楼市向好的动力是什么？是刚性需求的释放，还是投资客的入场，抑或只是表面假象。在楼市向好的背后，无论是开发商还是购房者，都需要理性和审慎的判断。

　　在被大家共同看好的“金三银四”市场销售旺季，整个房地产市场销售如火如荼。开发商们纷纷抓住时机举办各种活动，吸引市民的关注。被大家期待的“银四”旺季的西安楼市可谓是热闹非凡。在众多利好消息的影响下，购房者对市场的信心逐步增加，为了进一步规范市场正常有序平稳发展，西安楼市新政出台，严把市场规范关。

　　房企共同发力助推楼市热潮

　　楼市“金三银四”，亦是各开发商着重发力的重要节点，不少房企都在卯足劲推盘走量,争取抓住时机，以确保上半年销售业绩的完成。“稳”字当先的西安楼市在本次的楼市传统旺季势头猛进,各大楼盘的销售情况稳中有增，营销活动异彩纷呈。

　　4月份作为开发商完成上半年业绩最重要的一个月份，楼市走向也受到了各方的关注。西安楼市热闹而又忙碌，房企活动扎堆，对推盘的房企而言，以“迎春”“入市”为出发点，巧打各种牌，通过拓宽渠道营销撬动购买力，成为当下楼市营销重点。

　　新政出台调控楼市稳市场

　　房地产开发企业期待的“银四”销售旺季的确没有让大家失望，市场的转好让销售人员“喜出望外”。据悉，部分开发商在“金三银四”的销售业绩已经完成了上半年营销任务，并且对即将到来的“五一”假期销售充满期待。今年3月以来，30余城市出台调控政策，调控范围持续扩大，西安由于户籍政策放开以及自贸区等利好政策使得市场潜力显现，市场预期空前膨胀。同时商品住宅库存周期不断缩短，市场供需失衡加剧。楼市从一房难求到日光盘频现，以至于个别开发商捂盘惜售。4月18日，西安楼市的加码政策在房价一片涨声中“千呼万唤始出来”。限购政策以房地产开发企业销售商品住房时，应合理确定并申报销售价格，严格执行明码标价、一房一价制度；销售价格经申报备案后3个月内不得上调，实际销售不得高于备案价格。确需调整销售价格的，不得高于同区域、同品质楼盘售价，并经土地增值税清算稽查后方可重新申报调整。

　　对在西安市无住房的居民家庭，首次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于30%。对已拥有1套住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款再次购买普通住房的，首付款比例不低于40%；购买非普通住房的，首付款比例不低于50%。对居民家庭购买第3套及以上住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　新政出台调控，给市场高热降温，但本次政策限购并未加码，虽然提高首付比例，但二套首付比例较低，对改善性需求会持续释放的西安市场来说影响有限，因此政策总体温和。据美城数据分析，目前西安市场商品住宅库存周期仅为6个月，供需失衡严重，因此增加住宅供应尤为重要，同时提高产品品质才是支撑房价的关键点。在多种政策刺激下，房价涨幅将趋与平缓，对于西安楼市的长远发展来说，市场健康稳健才是王道。

　　“银四”落幕，在政策和市场前景还算明朗的当前，“火力全开”的市场供应在带动市场热度的同时，也催生了一部分潜在需求。政策调控让市场趋于理性，客户对产品品质、周边配套、户型实用性等也提出了更高的要求。当前的市场情况下要赢得市场，除了营销活动外，全面提高产品附加值和性价比是关键。

　　近日，西安楼市限购再加码，将住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。其中将长安区列入其中，受到广泛关注。

　　据西安市统计局数据显示，2016年，长安区GDP达到608.02亿元，相较2015年的512.70亿元，同比增长12%。房地产开发方面，随着西安市三环内可供开发土地的不断减少，三环外特别是长安核心板块已经受到众多开发商的青睐，随着地铁二号线南延段的通车，交通问题的解决为长安区的发展带来了新的机遇，使得区域热度不断上升，涌现出荣华楠香郡、雅居乐·湖居笔记、万景·荔枝湾等优质楼盘。

　　长安区位于秦岭北麓，依山傍水，环境良好，使得开发商纷纷在该片区拿地。数据显示，自2016年11月以来，长安区房价不断攀升，3月新房均价达到8400余元，个别楼盘价格突破10000元，由此催生了该区域房屋供销过热，房价、地价迅速攀升，也就推动了楼市新政中将长安区列入限购范围这一项举措。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学表示，2017年一季度长安区土地出让和房价增长过快，长安区特有的区位因素受到开发商的青睐，纷纷拿地，导致其土地过热、重点区域土地供应紧张，韦曲、郭杜、子午大道等区域几乎无地可供。“4·18”新政将长安区列入限购范围，这也就意味着长安区的房价、地价也与城六区相差无几，成为房地产开发重点区域。

　　此次楼市新政出台目的是稳定和引导市场，打击投机购房，对于稳定市场、楼市健康发展十分必要。总之，良好的区位因素以及优质的居住环境是消费者选择购房的关键因素，但平稳健康的房地产发展环境才是促进该区域平稳、持续发展的重要组成部分。文/王艺霖

　　买房时如何去看户型图？

　　户型是买房过程中一个重要因素，决定了日后装修、生活等方方面面。购房者有“行不行看户型”的说法，在没有看到样板房或现房的时候，户型图就是一个重要的参考指南。大部分人初次看房的时候，拿着户型图，第一反应都是有点茫然。户型图是住宅单元的“地图“，平面户型图都是上北下南，左西右东朝向，现在很多的户型图中，都会采用比较分明、美观，颜色深浅不一的线条标示，还会表明家具的摆放位置，让购房者能更好地感知户型的美观和空间感。那么，除了南北通透、空间利用率高、采光良好以外，一个绝佳的户型还应具备哪些特点？买房时户型图该如何看？

　　看形状是否方正

　　拿到户型图以后首先看形状，首选方正户型，方正的户型整体利用率高，没有太多过道和拐角，也不存在采光死角。而奇形怪状的户型大多数都存在问题，如“刀把型”、“锯齿型”等，空间容易浪费，拐角多、易磕碰、过道和拐角的面积很大，家具不好摆放，加大了设计和装修难度，还影响居住舒适度。

　　看尺寸面宽进深

　　户型图上的数字蕴含着很多意义，可以从数字算出整个房子的面积以及每个区域的面积，更可以看出房屋的开间和进深比例。一般的户型图上会标注进深、开间这两个指标。开间是指房间的宽度，一般在3~3.9米之间；进深是指房间的长度，一般控制在5米左右。户型好坏，面宽、进深、非常关键。老式的点式高层，户型进深过深，面宽狭窄，不利于通风采光、故常年阴暗潮湿，才会被逐渐淘汰。

　　看窗户朝向

　　买房要保证采光充足，通透性强，讲究“南北通透”，主要看窗户朝向。正南、偏东偏西都可以，东南方向，夏天不燥热，四级通风为适宜。厨房、卫生间最好有独立窗户，越是小空间越要保证采光，这样才不会压抑。尽管在设计规范中已经明确了住宅的朝向与日照要求，对于一些高层住宅，除了朝向问题外，还有景观因素，而当待购项目周边还未开发成形时，了解周边的规划也是十分必要的。

　　看功能划分是否明确

　　户型的演变反映出人们对生活质量要求的变化，从单厅单卫到双厅双卫，总是伴随着套内各功能区细化的趋势，户型的合理与否，并不在于大小，而在于房屋各个部分之间的比例与布局关系。房子居住空间要动静分离、干湿分离、公私分区，动区包括客厅、厨房、餐厅等，日常活动接待客人主要在动区；静区主要用于休息的隐私空间，包括卧室、书房、卫生间、衣帽间等。尤其是在有限的面积条件下，各个功能区应尽量细化，并避免相互间干扰，保持其相对的独立性。一个好户型每个房间的私密性与其功能应该是相辅相成的，并在总体上表现为一种依次递增的趋势。我们在看户型时可以参考这样的顺序：进户门、玄关、厨客餐厅、卫、卧室、主卧室。

　　看墙体性质

　　墙体是否能拆动，决定了后期家装改造的灵活性，所以了解户型的可变结构也很重要。除了外立面，承重墙是不可动的，关系到整栋楼的稳定性和抗震性。有些非承重墙可以根据需要拆改，对室内区域进行重新划分。有的户型承重墙多，几乎没有拆改的余地，要慎选。还有上下水管及电线走向等都要向售楼人员了解清楚。文/惠秀燕